La hausse des taux du crédit immobilier, nouveau problème majeur ?

Conséquence immédiate de l’augmentation des taux d’intérêt des banques centrales, la hausse des taux de crédit s’accélère dans le monde entier, faisant craindre des difficultés financières pour les ménages et davantage d’impayés.

 

Comprendre le fonctionnement du crédit immobilier

Lorsqu’il est annoncé que la BCE a augmenté ses taux d’intérêts directeur, cela fait en réalité référence à trois taux différents de la Banque centrale : le taux de refinancement, le taux de la facilité du prêt marginal et le taux de rémunération de dépôt. Par exemple, le 2 novembre 2022, la BCE a remonté ses taux d’intérêt directeurs de 75 points de base, portant à 2% le taux de refinancement, à 2,25% pour celui de la facilité de prêt marginal et à 1,5% pour le taux de rémunération de dépôt.

Ces augmentations répétitives de taux d’intérêt depuis le début de l’année ont pour objectif de dissuader la consommation et ainsi tenter de limiter l’inflation galopante. En effet, ces remontées de taux d’intérêt influent directement sur les agents économiques à travers les établissements bancaires. Lorsqu’une banque commerciale accorde un crédit immobilier par exemple, elle emprunte elle-même auprès des banques centrales au taux en vigueur, c’est le phénomène de création monétaire. In fine, plus les taux d’intérêt directeurs des banques centrales sont haut, plus la banque commerciale va se refinancer à un taux élevé et plus elle sera contrainte d’augmenter le taux pour le souscripteur.

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Les taux du crédit immobilier, particulièrement haut depuis quelques mois

Les agents économiques font face à l’envolée des taux immobiliers. L’an passé, ils se situaient encore aux alentours de 1% en moyenne, mais ils ont doublé pour atteindre 2,05% en octobre 2022. C’est un record depuis plus de 7 ans. Ce taux grimpe même actuellement à 2,4% pour le crédit sur 20 ans et en 2023, nous pourrions nous attendre à des taux de 3%. Cependant, en France nous sommes plutôt épargnés de ces hausses successives. Aux Etats-Unis, le cout du crédit immobilier dépasse les 7%.

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Les souscripteurs de crédit à taux variable, le véritable danger

« Le crédit à taux fixe est un véritable atout pour les clients : il n’y a pas de risque pour eux de se retrouver en situation délicate, car les échéances des prêts ne vont pas changer », soulignait Laurent Mignon, président du directoire de BPCE. Mais des signes d’inquiétude pointent : si le nombre de dossiers de surendettement reste stable, celui des nouvelles inscriptions sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers est en hausse de 23 % en octobre par rapport au même mois de 2021, selon des chiffres publiés par la Banque de France.

Pour autant, la situation est plus volatile dans les pays qui fonctionnent avec des taux variables, des prêts indexés sur la valeur du bien et des amortisseurs sociaux moins présents, comme en Espagne, au Royaume-Uni ou aux Etats-Unis. Ces souscripteurs voient déjà grimper leurs mensualités. Dans ce contexte, les banques se préparent à davantage d’impayés, à un ralentissement de la production de crédits, et à une probable baisse des prix de l’immobilier.

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Une bulle immobilière sur le point d’exploser ?

Ce ralentissement de l’octroi de crédits risque de déclencher un cycle de baisse des prix de l’immobilier après des années de hausse de prix. A l’échelle de la zone euro, l’inflation, ainsi que la flambée des factures de gaz et d’électricité, frappent les ménages, diminuant leur pouvoir d’achat et réduisant potentiellement leur capacité à rembourser leurs prêts, a prévenu mercredi la Banque centrale européenne, dans sa revue de stabilité financière. Les ménages à faible revenu, qui consacrent généralement une part plus importante de leurs revenus à l’énergie et à l’alimentation, sont particulièrement touchés.

L’avertissement fait écho à celui lancé par le Fonds monétaire international, qui « observe une augmentation des risques sur les marchés immobiliers en raison de la hausse des taux hypothécaires et du resserrement des normes de prêt ». Dans cette situation instable où les taux continuent de monter et les prix de l’immobilier ne sont pas encore ajustés, les superviseurs demandent aux banques d’augmenter leurs réserves de fonds propres pour pouvoir continuer de prêter en cas de retournement économique.

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Pour conclure, les augmentations de taux directeurs des banques centrales ont un sérieux impact sur les taux d’emprunts des agents économiques ainsi que leur solvabilité. Ce phénomène fait craindre l’explosion d’une bulle immobilière comme lors de la crise des subprimes de 2008. Pour endiguer ce phénomène, les grandes instances appellent les banques à augmenter leurs réserves de fonds propres.

Damien Copitet

Je suis étudiant à SKEMA BS après deux années de classe préparatoire au lycée Gaston Berger (Lille). Nous nous retrouvons toutes les semaines pour l'actualité en bref

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